上海千萬級豪宅“開閘”入台中通水管市 開發商稱嚴禁“茶水費”
本報記者張玉石英婧上海報道
經過長時間的沉寂之後，近日上海豪宅市場迎來集中“開閘”。據相關機構統計，今年4月份即將上市的高端產品已經達到瞭8個。其中有3個在內環內，5個位於中環內。目前，多數項目處於認籌階段，將於4月中下旬密集搖號開盤。
連日來，《中國經營報》記者先後走訪瞭大寧金茂府、靜安府、中糧前灘海景壹號、信達泰和院子、翠湖天地、中鷹黑森林等豪宅項目。記者在采訪中瞭解到，火爆認籌的背後部分項目也不乏“天價茶水費”“簽訂兩份合同”等違規亂象。
中糧前灘海景壹號項目開發商上海悅耀置業發展有限公司相關負責人向《中國經營報》記者回應稱：公司沒有委托或授權任何人(包括但不限於中介、合作機構等)進行外場分銷。翠湖天地項目開發商瑞安房地產有限公司方面也表示，項目所有的銷售流程都是按照國傢政府相關的政策公平、公開、公正的原則來進行操作的。
值得註意的是，政策調控下，高端項目入市價格遠低於市場預期，戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏形象比喻稱：“當前開發商的確非常心痛地把自己的‘千金閨女’以‘平民閨女’的身份推向瞭市場。”
對此，本報記者采訪瞭上海市住房和城鄉建設管理委員會，截至發稿，記者尚未收到相關回復。
豪宅紮堆入市
2017年下半年以來，上海豪宅供應一度遲滯。上海中原地產的統計數據顯示，2017年7月至2018年1月，上海豪宅的新增供應面積連續7個月為零。2018年2月豪宅供應量為1.7萬平方米，3月份豪宅供應再次斷檔為零。2017年豪宅供應僅為12.4萬平方米，尚不及2016年的十分之一。
在此背景下，近期多個豪宅項目的紮堆入市，引起市場關註。
4月8日，記者通過實地走訪位於上海市浦東新區東育路的中糧前灘海景壹號項目瞭解到，目前該項目正在施工中。項目附近某中介人員王濤(化名)告訴記者，此次項目共推出400餘套房源，截至當日認籌數已超過2000人。另據《今日房產》報道，此次實際認籌數量約3100組。
在位於上海市浦東新區華夏西路的中糧前灘海景壹號項目認籌現場，記者看到，雖然下午4:30以後停止認籌客戶進入，但被關在大門外的人群依然沒有離去的意願，場面一度混亂。
位於上海市靜安區彭江路的大寧金茂府項目目前已經認籌完畢。據售樓處現場銷售人員介紹，認籌期間需要交納100萬元的認籌金，驗資400萬元，目前認籌人數是房源總數的2倍以上。
此外，4月10日，據上海公證網公示的翠湖天地雋薈的認籌情況，項目總共認籌385組客戶，而本次開盤房源共計118套。其中，公司購買客戶214組，占比超過一半。
翠湖天地項目開發商瑞安房地產相關負責人書面回復本報記者稱，翠湖天地雋薈都按照政府“公平、公正、公開”要求，每一位意向認購客戶的信息均送至相關政府部門進行嚴格審核，經查詢符合上海市住房限購等房地產市場調控政策及商品住房銷售管理規定的意向認購客戶方予以資格參加搖號排序。
對於此次豪宅紮堆入市，上海中原地產市場分析師盧文曦分析指出，這意味著樓市節奏恢復正常。“去年下半年開始中高端項目屈指可數，市場幾乎就是剛需一條腿走路。通過剛需——改善——豪宅節奏性輪動有利於市場良性運行。”
同時，記者註意到，此次開盤項目價格均低於市場預期。網上房地產數據顯示，翠湖天地項目此次推出的房源單價范圍在12萬元～19萬元/平方米之間，而記者註意到該項目2015年的價格也是這個區間。
上海鏈傢市場研究部相關研究指出，靜安府的上次推盤，要追溯到2016年底，當時的最低報價為8.11萬元/平方米，高於此次推盤7.95萬元/平方米的最低報價。
此外，一二手房價格逼近。據王濤介紹，中糧前灘海景壹號項目附近的二手房已經達到6萬～7萬元/平方米，而此次新開盤房源的價格也在7萬～8萬元/平方米之間，“正常來說，這個項目的開盤價格應該在10萬元/平方米以上。”
靜電機推薦 同策研究院發佈的2018年4月上海商品住宅研究報告也顯示，從2018年第一季度商品住宅成交總價結構(按套數)來看，價格區間在500萬～800萬元和1000萬元以上的商品住宅成交量占比分別為15%X戰警多鏡頭行車記錄器專業網｜多鏡頭行車記錄器｜多鏡頭行車紀錄器比較｜多鏡頭行車紀錄器推薦｜多鏡頭行車紀錄器影片、8%，較上季度分別下調8個百分點和5個百分點。
上海鏈傢市場分析師趙葆根指出，從房企角度而言，近期的相關報告顯示，由於今年業績目標的普遍調高，一季度大部分房企的業績完成比重低於兩成，因此在進入二季度後，加大推盤力度，緩解業績壓力也是必然選擇。
現“120萬茶水費”“雙合同”亂象
火爆認籌下的豪宅項目不乏銷售亂象存在。在中糧前灘海景壹號項目認籌所在公園的門口，記者註意到，有中介公然掛出瞭“優選樓層房號”的告示牌，並標有“100%買到”“錢能解決的問題，別去拼所謂的運氣”。記者在采訪中瞭解到，參與選房號需要交120萬元的“茶水費”給開發商，可以優先選樓層、戶型及房號，“我們會把這個號碼鎖住，搖號的時候根本不會有這個房號。”
此外，記者在認籌處接到的宣傳單頁亦明確寫有“中糧前灘海景壹號這次開盤，幾百套房子認籌客戶幾千人，多數客戶沒有關系是搶不到房源的。現本公司老總和該樓盤老總是多年的老朋友，長期的合作夥伴。鄭重承諾：通過我司關系保證100%讓您搶到房源”等字樣。單頁備註署名為瑞陽不動產，同時公佈瞭客戶經理的聯系方式。4月11日，上述客戶經理的聯系電話已無法接通。
對此，中糧前灘海景壹號項目開發商上海悅耀置業發展有限公司回復記者表示，“我司沒有委托或授權任何人(包括但不限於中介、合作機構等)進行外場分銷。任何單位或個人私下收取任何所謂的包括但不限於中介費，電商費，團購費，優惠存抵費，服務費等，均屬於違法行為，我司將追究其法律責任。”
而位於上海市普陀區真華路399號的中鷹黑森林項目，銷售人員告訴記者，由於之前備案價較低，目前購房需要簽訂雙份合同，一份為購房合同，其金額與備案價相同，另一份為裝修款，其金額為房子近年的增幅，且必須一次性付給開發商。值得一提的是，項目一期二期均為精裝修交付，盡管三期也承諾為精裝修交付，但是必須繳納一定金額的裝修費用，且該款項不與房款開同一張發票。
記者在網上房地產查到，該項目自推出以來，共有400餘次的撤銷合同記錄，銷售人員解釋稱，上述人員在購房初期並無購房資格，開發商幫忙先進行網簽，購房者正常付款或按時還貸，等其有購房資格時，再撤銷合同，進行二次簽約。
中鷹黑森林項目開發商中鷹置業有限公司相關負責人對記者表示，其對上述情況並不知情，正在跟相關部門求證核實，目前相關情況正在核實中。
此外，大寧金茂府營銷管理部也貼出溫馨提示並表示嚴禁通過收取“茶水費”“電商費”等手段承諾客戶在開盤時可順利購買房源，杜絕不良機構從中牟取私利。開發商及代理公司不得做出收取價外價承諾。
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4月8日，記者通過實地走訪位於上海市浦東新區東育路的中糧前灘海景壹號項目瞭解到，目前該項目正在施工中。項目附近某中介人員王濤(化名)告訴記者，此次項目共推出400餘套房源，截至當日認籌數已超過2000人。另據《今日房產》報道，此次實際認籌數量約3100組。
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同時，記者註意到，此次開盤項目價格均低於市場預期。網上房地產數據顯示，翠湖天地項目此次推出的房源單價范圍在12萬元～19萬元/平方米之間，而記者註意到該項目2015年的價格也是這個區間。
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此外，一二手房價格逼近。據王濤介紹，中糧前灘海景壹號項目附近的二手房已經達到6萬～7萬元/平方米，而此次新開盤房源的價格也在7萬～8萬元/平方米之間，“正常來說，這個項目的開盤價格應該在10萬元/平方米以上。”
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